Il existe plusieurs causes qui poussent à la résiliation d’un bail, et de nombreuses possibilités de quitter un logement dans de bonnes conditions. Toutefois, pour arrêter un bail sans erreur, il faut connaître les possibilités de résilier un contrat de bail et bien préparer son dossier et surtout, connaître la loi.
La résiliation d’un bail en copropriété
Tout d’abord, il faut savoir qu’en cas de trouble causé par un locataire d’une copropriété, il appartient au copropriétaire-bailleur d’arrêter les troubles et de réparer les dommages que son locataire a causés. En effet, les copropriétaires sont responsables à l’égard du syndicat des agissements de leur personnel ainsi que de leur locataire. Cependant, le syndic n’est pas tenu d’attendre la réaction du bailleur.
En effet, il dispose de ce que l’on appelle l’action oblique. D’ailleurs, n’hésitez pas à visiter le site https://easysyndic.be si vous cherchez un syndic pour une petite copropriété. Sinon, sur le principe de l’action publique, le syndic peut engager la responsabilité du locataire pour les dommages dont il est l’auteur. Ainsi, le syndic peut demander, en plus de la réparation des dommages causés, la résiliation du bail.
La résiliation du contrat par le bailleur
La résiliation du contrat de bail par le propriétaire est compliquée. Effectivement, la loi protège avant tout le locataire. Le bailleur professionnel n’a que peu de possibilités de résiliation d’un bail avant le terme. Donc, il est peu susceptible d’obtenir une résiliation du bail, mais plutôt son non-renouvellement, qui est lui-même n’est pas toujours évident.
Toutefois, un bail peut comporter des clauses résolutoires permettant au bailleur d’entamer une action pour résilier le bail si elles ne sont pas observées par le locataire. Le défaut de paiement, l’insalubrité du logement peuvent aussi donner matière à la résiliation anticipée d’un bail par le bailleur. En outre, les clauses de résiliation d’un bail par le bailleur peuvent varier, même si certaines sont récurrentes.
Par conséquent, il faut relire très attentivement le document signé par les deux parties avant d’entamer une procédure de résiliation. L’action oblique n’est pas l’unique moyen dont le syndic de copropriété dispose. En effet, ce dernier peut engager la responsabilité du locataire en se basant sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle.
La possibilité de résiliation du bail par le locataire
Du côté du locataire, la résiliation d’un contrat de bail est nettement plus simple que pour le bailleur. En effet, il n’a pas besoin d’attendre le terme du bail pour le résilier librement. Par ailleurs, le locataire n’a pas à justifier, sauf exceptions, le motif de sa demande de résiliation du bail, et le préavis peut être très court.
Cependant, il reste contraint à une résiliation par courrier recommandé ou remis en main propre ou par huissier, et au respect des délais de préavis. Il doit également continuer à payer son loyer jusqu’au moment où il quitte le logement. Cela signifie donc que le locataire ne doit pas se dispenser de payer le dernier mois sous prétexte que son dépôt de garantie représente ce montant.
Négociation amiable et préparation du départ
Avant toute procédure contentieuse, il est souvent préférable d’envisager une phase de négociation amiable et de préparer un dossier complet : un inventaire précis, la régularisation des charges récupérables, et la vérification des diagnostics techniques. Un bon état des lieux préalable réduit les litiges ; pensez à faire contrôler la conformité des installations (électricité, gaz, isolation) et à conserver toutes les pièces justifiant les paiements et interventions. Ces éléments sont essentiels pour obtenir une restitution rapide du dépôt et pour documenter toute demande de réparation ou de compensation. La présence d’une garantie bancaire ou d’une clause spécifique dans le contrat peut également influencer les modalités financières du départ.
Si un accord reste difficile à trouver, privilégiez les solutions de médiation ou l’intervention d’un expert indépendant avant d’engager une procédure judiciaire : une expertise technique ou un constat opposable permet souvent d’éviter des frais importants et d’accélérer la résolution. Par ailleurs, si le bail implique plusieurs co-titulaires, vérifiez la portée des clauses (par exemple la clause de solidarité) et les dispositions relatives à la sous-location ou aux cessions de bail afin d’anticiper les responsabilités futures. Pour des conseils pratiques et des ressources utiles sur la gestion locative, les normes et les processus de vérification, consultez plus d’infos sur Immolabel, qui propose des repères pour sécuriser la transition entre preneur et bailleur.