La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les foyers depuis 2023. En location meublée, cette suppression change la donne pour les locataires à l’année, mais elle ne fait pas disparaître toute imposition locale. Selon la durée du bail, l’usage du logement et la situation au 1er janvier, c’est tantôt le locataire, tantôt le propriétaire qui reçoit un avis. Comprendre qui paie la taxe d’habitation en location meublée suppose de distinguer trois situations fiscales distinctes.
Disposition du logement au 1er janvier : le critère qui déclenche tout
L’administration fiscale ne raisonne pas en termes de bail ou de statut LMNP. Le seul fait générateur de la taxe d’habitation est la disposition du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. La personne qui peut être regardée comme occupant ou disposant du local à cette date est redevable.
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Pour un meublé loué à l’année avec un locataire en place au 1er janvier, c’est ce locataire qui dispose du logement. Si le bien constitue sa résidence principale, il ne paie plus rien depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales.
La situation se complique quand le logement est entre deux locataires au 1er janvier, ou quand le propriétaire se réserve la possibilité d’en disposer. Le tribunal administratif de Toulouse, dans une décision du 28 juillet 2026 (n° 2509113), a confirmé que le propriétaire reste redevable de la THRS même sans occupation effective, dès lors qu’il peut être regardé comme s’étant réservé la disposition du local à cette date. L’absence de locataire ne suffit pas à échapper à l’imposition.
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THRS sur un meublé de tourisme : le propriétaire paie
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) concerne les logements meublés qui ne constituent la résidence principale de personne. Un meublé de tourisme loué en courte durée entre dans cette catégorie : le propriétaire en conserve la disposition entre les séjours, et c’est lui qui reçoit l’avis.
Majoration en zone tendue
Depuis le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, la liste des communes pouvant appliquer une majoration de la THRS est passée de 1 200 à plus de 3 500 communes. Les conseils municipaux situés en zone tendue peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la THRS sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale.
Pour un propriétaire LMNP exploitant un meublé de tourisme dans une commune concernée, la facture peut représenter un poste significatif. Il faut vérifier chaque année si la commune a délibéré en ce sens, car la liste évolue.
Cumul possible avec la CFE
La cotisation foncière des entreprises (CFE) s’applique à toute activité de location meublée exercée à titre habituel. Un propriétaire de meublé de tourisme peut donc cumuler THRS et CFE sur le même bien. Ces deux impositions n’ont pas la même assiette ni le même fait générateur, et l’une ne dispense pas de l’autre.
Location meublée longue durée et résidence principale du locataire
Dans le cas d’un bail meublé classique (titre de résidence principale du locataire, bail d’un an reconductible ou bail mobilité), la situation est la plus simple. Le locataire qui occupe le logement au 1er janvier en fait sa résidence principale. Depuis 2023, aucune taxe d’habitation n’est due sur une résidence principale, ni par le locataire, ni par le propriétaire.
Le propriétaire conserve à sa charge la taxe foncière, qui n’a aucun lien avec la taxe d’habitation. Il doit également s’acquitter de la CFE si l’activité de location meublée est exercée à titre habituel, même en LMNP.
Résidence principale appréciée individuellement : un point de vigilance pour les couples
Le Conseil d’État a précisé le 7 juillet 2026 que la notion de résidence principale s’apprécie individuellement, même en cas d’imposition commune à l’impôt sur le revenu. Ce point peut affecter les dossiers où un couple possède un meublé utilisé par l’un des conjoints à titre secondaire.
Si l’un des membres du couple utilise un meublé comme pied-à-terre professionnel sans en faire sa résidence principale, ce logement peut être qualifié de résidence secondaire et soumis à la THRS, même si le couple déclare ses revenus ensemble. L’imposition commune à l’IR ne crée pas une résidence principale commune automatique pour chaque bien détenu.
Seuils d’exonération 2026 pour la location d’une partie de la résidence principale
Un cas particulier mérite attention : le propriétaire qui loue en meublé une partie de sa propre résidence principale. Les revenus tirés de cette location peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu si le loyer reste sous certains plafonds. Pour 2026, ces seuils ont été relevés :
- En Île-de-France, le plafond annuel passe à 215 € par mètre carré
- Dans les autres régions, il s’établit à 159 € par mètre carré
- Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier)
Ces seuils sont issus du BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, mis à jour le 19 août 2026). Ils ne concernent pas directement la taxe d’habitation, mais ils modifient l’arbitrage fiscal global du bailleur qui occupe une partie du logement.
Récapitulatif : qui paie selon chaque situation en location meublée
| Situation | Redevable de la taxe d’habitation | Montant dû |
|---|---|---|
| Meublé longue durée, résidence principale du locataire | Personne | Supprimée depuis 2023 |
| Meublé de tourisme (courte durée) | Propriétaire | THRS, avec majoration possible en zone tendue |
| Meublé entre deux locataires au 1er janvier | Propriétaire | THRS si disposition réservée |
| Résidence secondaire du locataire | Locataire | THRS |
La taxe foncière reste due par le propriétaire dans tous les cas, et la CFE s’ajoute dès que l’activité de location meublée est habituelle. Le statut LMNP ne modifie aucune de ces règles : il détermine le régime d’imposition des revenus locatifs, pas la répartition des taxes locales. La date du 1er janvier et l’usage réel du logement restent les deux seuls critères qui comptent pour l’administration fiscale.
