Laisser un logement inoccupé en France expose désormais à une facture fiscale qui peut doubler d’une année sur l’autre. La taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) coexistent encore en 2026, mais leur fusion en une taxe unique (TVLH) est programmée pour les impositions 2027. Avant de laisser un bien vide, chaque propriétaire a intérêt à vérifier sa situation point par point.
TLV, THLV et future TVLH : barèmes et périmètres comparés
Trois dispositifs se superposent selon la commune et la durée de vacance. Le tableau ci-dessous résume les écarts qui comptent pour arbitrer entre occupation, location ou vente.
A lire en complément : Frais de notaire Marchand de Biens : pièges à éviter avant de signer
| Critère | TLV (jusqu’en 2026) | THLV (jusqu’en 2026) | TVLH (à partir de 2027) |
|---|---|---|---|
| Durée de vacance déclenchant la taxe | 1 an au 1er janvier | 2 ans au 1er janvier | 1 an au 1er janvier |
| Communes concernées | Zone tendue (3 689 communes en 2026) | Hors périmètre TLV, sur délibération municipale | Toutes les communes éligibles, régime unifié |
| Taux 1re année | 17 % de la valeur locative | Variable selon la commune | 17 % (barème national), jusqu’à 30 % sur délibération |
| Taux à partir de la 2e année | 34 % de la valeur locative | Variable selon la commune | 34 % (barème national), jusqu’à 60 % sur délibération |
La différence majeure de la TVLH réside dans la latitude donnée aux communes. Paris a décidé d’appliquer 30 % puis 60 % dès 2027, visant environ 20 000 logements vacants. D’autres grandes agglomérations pourraient suivre.
Lire également : Pourquoi il est essentiel de faire analyser son eau gratuitement avant l'été
Déclaration d’occupation sur « Gérer mes biens immobiliers » : le piège principal
Depuis 2023, chaque propriétaire doit déclarer l’occupation de ses biens via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. La future TVLH sera directement alimentée par ces informations déclaratives.
Une erreur ou un oubli de mise à jour suffit à déclencher une taxation automatique. L’administration fiscale n’envoie pas de relance avant d’émettre l’avis : elle taxe sur la base des données déclarées, puis c’est au propriétaire de contester.
- Vérifier chaque année, avant le 1er juillet, que le statut d’occupation affiché correspond à la réalité (résidence principale, secondaire, logement loué, vacant).
- En cas de changement de locataire ou de fin de bail, mettre à jour le service dans les semaines qui suivent le départ, sans attendre la date limite.
- Conserver les justificatifs d’occupation (bail signé, quittances, factures d’énergie, attestation d’assurance habitation) pendant au moins quatre ans.
Une déclaration inexacte peut devenir le point de départ d’une taxation difficile à contester a posteriori. Le service en ligne est le premier point de la check-list.
Motifs d’exonération de la taxe logement vacant : ce qui est accepté par le fisc
Le code général des impôts prévoit plusieurs cas d’exonération, mais la charge de la preuve repose sur le propriétaire. Deux situations reviennent fréquemment dans les contentieux.
Logement nécessitant des travaux importants
Un bien dont la remise en état habitable exigerait des travaux d’un montant supérieur à une part significative de sa valeur peut être exonéré. La notion de « travaux importants » n’est pas un simple rafraîchissement : il faut démontrer une impossibilité objective d’habiter le logement (absence de chauffage, toiture défaillante, installation électrique dangereuse).
Un devis détaillé ne suffit pas toujours. Un constat établi par un commissaire de justice, décrivant l’état du bien à une date précise, constitue une preuve opposable à l’administration. Ce type de document préventif peut éviter des mois de procédure.
Bien mis en location ou en vente sans succès
Un logement proposé à la location ou à la vente à un prix conforme au marché peut être exonéré si le propriétaire démontre des démarches actives restées sans résultat. Les annonces en ligne, les mandats d’agence et les échanges avec des candidats locataires servent de preuves.
En revanche, un prix manifestement surévalué ou l’absence de toute publicité annule le bénéfice de cette exonération. L’administration compare avec les références locales.
Décret 2023-822 et décret 2025-1267 : vérifier si votre commune est concernée
La liste des communes soumises à la TLV a été largement élargie par le décret 2023-822 du 25 août 2023, puis modifiée par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025. En 2026, 3 689 communes entrent dans le champ de la TLV. Parmi elles, 1 666 ont instauré une majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, avec un taux moyen de majoration de 41,8 %.
Un propriétaire qui n’était pas concerné en 2022 peut l’être aujourd’hui sans avoir reçu de notification individuelle. La vérification se fait sur le simulateur du service public (zones tendues) ou en mairie.
Check-list avant de laisser un bien inoccupé
- Identifier si la commune figure dans le périmètre TLV (décrets 2023-822 et 2025-1267) ou THLV (délibération municipale).
- Mettre à jour la déclaration d’occupation sur « Gérer mes biens immobiliers » avant la date limite annuelle.
- Rassembler les justificatifs d’un éventuel motif d’exonération (devis travaux, constats, mandats de vente ou de location, annonces datées).
- Calculer le coût fiscal de la vacance sur deux ans : la facture peut atteindre 60 % de la valeur locative en commune ayant voté la majoration maximale.
- Comparer ce coût avec les dispositifs d’aide à la remise en location (prime de sortie de vacance de l’Anah, aides locales à la rénovation).
Le recul de la vacance observé par l’INSEE (environ 3,0 millions de logements vacants au 1er janvier 2025) montre que la pression fiscale produit ses effets. Pour un propriétaire, le coût d’un logement vide ne se limite plus aux charges courantes : la taxe sur la vacance peut désormais représenter une charge annuelle supérieure à celle d’un bien occupé. Documenter sa situation avant le 1er janvier de chaque année reste la meilleure protection contre une imposition contestable.
