Le fonds de roulement d’une copropriété est une avance de trésorerie que chaque copropriétaire verse au syndicat pour que le syndic règle les dépenses courantes sans attendre le prochain appel de charges. Cette somme reste la propriété du copropriétaire : elle lui est remboursée lorsqu’il vend son lot.
Fonds de roulement en copropriété : une avance, pas une charge
Les provisions du budget prévisionnel financent les dépenses de l’année et sont consommées. L’avance, elle, ne se dépense pas : elle reste disponible sur le compte du syndicat et sert de volant de trésorerie.
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Concrètement, elle permet de payer une facture d’entretien ou une réparation urgente pendant que des copropriétaires accusent du retard sur leurs appels de fonds. Sans cette réserve, le syndic devrait attendre les règlements ou faire un appel exceptionnel.
Les textes la désignent aussi sous le nom d’avance de trésorerie. Selon l’ANIL, ces avances sont des fonds destinés à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires. Elles découlent du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale.
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Qui verse le fonds de roulement et sur quelle base
Ce fonds n’est pas automatique : il n’existe que si le règlement de copropriété le prévoit ou si l’assemblée générale le vote. Une copropriété peut donc fonctionner sans, et c’est le règlement ou la résolution qui en fixe le montant et le moment du versement.
Chaque copropriétaire participe à hauteur de ses tantièmes de charges générales, comme pour les appels de fonds courants. Le propriétaire bailleur le verse en son nom propre, et il lui revient de l’intégrer à son suivi, au même titre que les frais d’une gestion locative.
Fonds de roulement et fonds de travaux : ne pas confondre
Les deux sommes figurent côte à côte sur les appels de fonds, mais leur régime est opposé. Le fonds de travaux, lui, est obligatoire pour les immeubles à usage total ou partiel d’habitation, quel que soit leur nombre de lots, selon Service-Public.fr. Il doit être constitué à la fin d’une période de 10 ans après la réception des travaux de construction. Pour les très petites copropriétés, le cadre de la loi Alur pour une copropriété de 2 lots précise les règles applicables.
| Critère | Fonds de roulement | Fonds de travaux |
|---|---|---|
| Nature | Avance de trésorerie | Épargne pour les travaux |
| Obligation | Si le règlement ou l’assemblée générale le prévoit | Oui pour l’habitation, à l’issue des 10 ans |
| À la vente du lot | Remboursé au vendeur | Non remboursé en principe |
Le fonds de travaux a une cotisation annuelle votée en pourcentage du budget prévisionnel. Elle ne peut pas descendre sous 5 % de ce budget, et sous 2,5 % du montant des travaux prévus lorsqu’un plan pluriannuel de travaux est adopté.
Les sommes versées sont attachées aux lots et appartiennent au syndicat dès leur versement. Seul l’acte de vente peut prévoir un remboursement, à condition qu’elles n’aient pas été utilisées pour des travaux.
Où retrouver le solde de son avance
Le montant versé apparaît dans les annexes des comptes du syndicat, transmises avec la convocation à l’assemblée générale. Il se lit à part des provisions pour charges : une ligne distincte indique l’avance de chaque copropriétaire.
Beaucoup de syndics proposent aussi un espace en ligne qui regroupe les décomptes. Un exemple de fonctionnement est détaillé dans ce guide de l’extranet d’un syndic, utile pour vérifier que l’avance n’est pas comptée parmi les provisions.
Récupérer son fonds de roulement en vendant son lot
La Cour de cassation l’a rappelé le 27 mars 2013 : lors de la vente d’un lot, le syndicat rembourse l’avance faite par le vendeur. Les articles 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 servent de fondement à cette règle.
Le syndicat reconstitue ensuite l’avance en demandant le règlement à l’acquéreur, par l’intermédiaire du syndic. Dans la pratique, le vendeur voit donc la somme revenir dans le décompte de vente, et l’acheteur la règle à son tour.
Le calcul se règle au moment de la signature, en même temps que les autres sommes dues au syndicat. Le vendeur doit aussi anticiper ce point dans le déroulé de sa transaction, comme le montrent les étapes d’un achat immobilier vues du côté de l’acquéreur.
Fonds de roulement insuffisant ou négatif
Un fonds de roulement négatif signifie que le syndicat a dépensé plus que ce qu’il a encaissé : les impayés se sont accumulés, ou le budget prévisionnel a été sous-évalué. Le syndic puise alors dans une réserve déjà vide, ce qui l’oblige à reporter des paiements.
La reconstitution se décide en assemblée générale, par un nouvel appel de fonds réparti entre les copropriétaires. Un solde durablement négatif mérite d’être examiné à la lecture des comptes, parce qu’il révèle presque toujours un déséquilibre du budget et non un simple décalage de calendrier.
Avant de signer un compromis de vente, la demande du montant de l’avance auprès du syndic évite une mauvaise surprise sur le décompte final.
